在房地产项目中，如果周边有山有水且有学校，宣传词应当突出这些优势，以吸引潜在买家的注意。以下是一些建议的宣传词：

学区房优势

"学区房，让孩子赢在起跑线!"

"优质教育资源，近在咫尺，成就未来之星。"

自然与学习的完美结合

"山水之间，书声琅琅，为您的孩子打造完美成长环境。"

"依水而居，伴学而乐，享受自然与知识的馈赠。"

便捷生活与优质教育

"靠近学校，生活便利，孩子上学无忧。"

"便捷的交通，丰富的商业配套，为您的生活增添光彩。"

环境优美的学区房

"私藏山水，心观天下，为您的家增添一抹绿意。"

"山水真意，大美无言，学区房中的世外桃源。"

学区房的核心卖点

"学区房，让您不再为孩子上学而烦恼。"

"距离近，安全；距离近，睡眠足，孩子身体壮!"

综合优势的宣传

"名校、名河、名盘，我的新‘三名主义’——‘三三公寓’欢迎您。"

"并非世外，却是桃源，学区房中的理想家园。"

这些宣传词旨在强调房产的地理优势、教育资源的优质性以及生活的便捷性，从而吸引那些希望孩子接受良好教育且注重生活品质的潜在买家。